Ar visada daugiabučio gyvenamojo namo administratorius teisėtai renka mokesčius už bendrojo naudojimo objekto priežiūrą?

Daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkams yra žinomos Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso (toliau tekste – LR CK) 4.82 straipsnio 3 dalies nuostatos, kad butų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Tenka pastebėti, kad tikrai ne visi daugiabučių gyvenamojo namo butų savininkai žino, kad rinkti mokesčius, rinkliavas už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą turi tik įstatymo tvarka paskirti (išrinkti) subjektai.

Pažymėtina, kad iki šiol galiojusioje teismų praktikoje labai retai kildavo klausimas dėl skolos už daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros paslaugas priteisimo pagrįstumo. Tokią faktinę aplinkybę, tikėtina, lėmė sąlyginai nedidelės daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pateikiamos sąskaitos daugiabučio gyvenamojo namo butų ar kitų patalpų savininkams. Iki šiol daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai neanalizavo  pateikiamų sąskaitų turinio, jose numatytų paslaugų pagrįstumo.

Mūsų Advokatų profesinė bendrijai teko atstovauti vieną iš daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkių, kuri nesutiko su tariamai daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pateiktomis sąskaitomis ir jų neapmokėjo. Tarp buto savininkės ir daugiabučio gyvenamojo namo administratoriaus kilo ginčas dėl skolos už tariamai suteiktas daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektams prižiūrėti priteisimo.

Vilniaus miesto apylinkės teismas ir Vilniaus apygardos teismas dėl teisės rinkti rinkliavas, mokesčius už bendrojo naudojimo objektų priežiūrą pasisakė, nagrinėjant civilinę bylą dėl skolos iš daugiabučio gyvenamojo namo buto savininko priteisimo (Vilniaus apygardos teismas civilinė byla Nr. e2A-935-603/2020).

Bylos aplinkybės. Ieškovas, teigdamas, kad yra teisėtai paskirtas daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros administratoriumi, pareiškė ieškinį atsakovei dėl skolos už bendrojo naudojimo objektams suteiktų paslaugų priteisimo. Atsakovė, būdama daugiabučio gyvenamojo namo buto savininkė, nesutiko su ieškiniu, kadangi kilo abejonių, ar ieškovas yra teisėtai paskirtas (išrinktas) daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriumi, ar paskaičiuoti mokesčiai už tariamai suteiktas paslaugas neviršija įstatymo leidėjo nustatytus dydžius, ar visos paslaugos, numatytos sąskaitose yra priskiriamos prie privalomųjų statinių naudojimo bei priežiūros reikalavimų.

Teismų nustatytos aplinkybė. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai, išnagrinėję byloje pateiktus įrodymus, konstatavo, kad ieškovas negali būti priskirtas prie teisėtai paskirto daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus.  LR CK 4.84 straipsnyje numatyta, kad bendrosios dalinės nuosavybės administravimas galima įgyvendinti įsteigiant bendriją, sudarant jungtinės veiklos sutartį arba paskiriant bendrojo naudojimo objektų administratorių. Išnagrinėtoje byloje teismai konstatavo, kad ieškovas nėra Vilniaus miesto savivaldybės administracijos paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratoriumi, daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkai nėra įsteigę bendrijos, nesudaryta Jungtinės veiklos sutartis. Aplinkybė, kad ieškovas yra sudaręs sutartį su daugiabučio gyvenamojo namo statytoju dėl daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros nesudaro teisinio pagrindo vykdyti daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo priežiūros paslaugas ir reikalauti iš butų ir kitų patalpų savininkų sumokėti už suteiktas paslaugas. Vertinant ieškovo argumentus, kad teisę statytojui prižiūrėti ir atsakyti už namo bendrojo naudojimo patalpas, inžinerines sistemas ir pastato laikančias konstrukcijas, suteikia LR Statybos įstatymas, teismai pasisakė, kad statytojui kyla pareiga per 1 mėnesį nuo statinio įregistravimo kreiptis į savivaldybės vykdomąją instituciją dėl daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus skyrimo. Bylos duomenimis remiantis, daugiabučio gyvenamojo namo statytojas įstatymo leidėjo numatytos pareigos neįvykdė – per nustatytą įstatyme terminą nesikreipė į Vilniaus miesto savivaldybės administraciją, kad būtų paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius.

Nagrinėjant civilinę bylą tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teismas pasisakė ne tik dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus teikiamų paslaugų pagrįstumo, teisės reikalauti sumokėti už suteiktas paslaugas, tačiau ir nurodė argumentus dėl papildomų paslaugų, kurios nėra susijusios su nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais. Teismai konstatavo, kad nėra teisinio pagrindo reikalauti iš butų ir kitų patalpų savininkų mokėti už papildomas paslaugas, dėl kurių butų ir kitų patalpų savininkai nebuvo priėmę sprendimo (sutikimo) LR CK 4.85 straipsnio nustatyta tvarka.

Teismų  sprendimų išvados. Ieškovas nėra paskirtas daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų administratoriumi LR CK 4.84 straipsnyje numatyta tvarka, o sutartis su statytoju nėra teisinis pagrindas reikalauti iš butų ir kitų savininkų už suteiktas paslaugas, kadangi butų savininkai nebuvo supažindinti su sutartimi. Daugiabučio gyvenamojo namo būtų savininkai nėra priėmę spendimų LR CK 4.85 straipsnyje numatyta tvarka dėl papildomų paslaugų. Dėl nurodytų priežasčių ieškovo pareikšti reikalavimai buvo atmesti.

Pažymėtina, kad daugiabučio gyvenamojo namo bendrojo naudojimo administravimo paslaugų teikimo pagrįstumas itin turi būti aktualus naujų (ką tik pastatytų) daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkams. Tokie teismų sprendimuose nurodyti kriterijai (argumentai) itin aktualūs būtų savininkams, kurie įsigijo nekilnojamąjį turtą naujai pastatytame daugiabučiame name.

Vertinat teismų procesiniuose sprendimuose nurodytus argumentus, teigtina, kad daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkai (ypač ką tik pastatyto daugiabučio namo savininkai), gavę sąskaitas už suteiktas daugiabučio gyvenamojo namo priežiūrą paslaugas, visada turi įvertinti šias aplinkybes:

1. Ar sąskaitas teikia subjektas, turintis teisę teikti daugiabučio gyvenamojo namo administravimo paslaugas.
2. Ar sąskaitose nurodytos paslaugas gali būti priskiriamos privalomiesiems statinių naudojimo bei priežiūros reikalavimams išlaikyti.
3. Ar sąskaitose nurodytų mokesčių tarifai (įkainiai) atitinka (nėra didesni) nei numato įstatymų leidėjasg